Teendők lakásvásárlás előttInformáció költségekről, állami támogatásokról, szerződéskötésről és a tulajdonjog bejegyzéséről.
Várható költségek a lakásvásárlás soránVágólapra másolva
Az ingatlan vételárán túl az alábbi költségekkel számolhatsz:
E-hiteles tulajdonilap-másolat díja: 4 800 Ft (évente 2 alkalommal ingyenes)
Térképmásolat díja: 5 000 Ft (opcionális)
Értékbecslő díja: hozzávetőlegesen 45 000-60 000 Ft (hitelfelvétel és állami támogatás esetén)
Ügyvéd munkadíja: általában a vételár 0,5-3%-a
Tulajdonjog vagy vevői jog bejegyzésének díja: 10 600 Ft
Vagyonszerzési illeték: alapesetben a vételár 4%-a
Hitelfelvétel, jelzálogjog-bejegyzés vagy módosítás, közjegyző vagy ingatlanközvetítő bevonása, lakásbiztosítás kötése további költségekkel jár. Ezeket a fenti lista nem tartalmazza.
Állami támogatásokVágólapra másolva
A magyar állam különböző támogatási formákban hozzájárul a lakásvásárláshoz. Ha jogosult vagy, vissza nem térítendő támogatások, kedvezményes hitelek és egyéb lehetőségek közül is választhatsz.
Ha hitellel vásárolsz lakást, érdemes átnézned a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleket. Ezek feltételei kedvezőbbek: a bankok legfeljebb 15 munkanap alatt elbírálják, és a feltételek teljesülése esetén 2 munkanapon belül folyósítják őket.
Teendők, ha megtaláltad a megfelelő lakástVágólapra másolva
Ügyvéd felkereséseVágólapra másolva
Egy ingatlanügyekben jártas ügyvéd biztosítja, hogy az adásvétel a hatályos jogszabályoknak megfelelően történjen. Kérd a segítségét még azelőtt, hogy előleget vagy foglalót tennél le, illetve bármilyen szerződést vagy vételi ajánlatot írnál alá. Az egyes ügyvédi szolgáltatások – például a szerződéskötés – online formában is elérhetők. A Magyar Ügyvédi Kamara oldalán ellenőrizheted a kiválasztott ügyvéd vagy ügyvédi iroda adatait.
Országos Ügyvédkereső
Tulajdonilap lekéréseVágólapra másolva
A tulajdoni lapon ellenőrizheted, hogy:
kik az ingatlan tulajdonosai és milyen arányban,
van-e rajta haszonélvezeti jog vagy elővásárlási jog,
per- és tehermentes-e, és
hirdetésben feltüntetett alapterülete megegyezik-e azzal, amit az ingatlan-nyilvántartási rendszerben írnak róla.
Az e-hiteles tulajdonilap-másolat díja 4800 Ft, de évente kettőt díjmentesen lekérhetsz a Földhivatal online rendszeréből.
Tulajdonilap-másolat lekérése
Lakóépület ellenőrzése a térképmásolaton (opcionális)Vágólapra másolva
Családi ház vásárlása esetén érdemes a térképmásolaton ellenőrizni, hogy:
a lakóépület mérete, alakja egyezik-e a valósággal, és
ott szerepel-e a térképmásolaton, ahol a valóságban is van.
A térképmásolatot hitelfelvétel vagy állami támogatás esetén a bank is megnézi az értékbecslés során. Ha a térképmásolat és a valóság között eltérés van, a hitelintézet megtagadhatja a finanszírozást.Hivatalos térképmásolatot csak a Földhivataltól igényelhetsz, amelynek díja 5 000 Ft. Ha nincs szükséged hivatalos térképmásolatra, a lakóépület helyét, felrajzolt alakját az e-közmű térképes oldalán ingyenesen is ellenőrizheted.
Hivatalos térképmásolat lekéréseLakóépület ellenőrzése térképen
Vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat (opcionális)Vágólapra másolva
Vételi ajánlattal vagy az ingatlanközvetítők által használt vételi szándéknyilatkozattal nyilatkozhatsz az eladónak, hogy szeretnéd megvásárolni az ingatlant. A vételi ajánlat vagy vételi szándéknyilatkozat aláírása jogi következményekkel járhat, ezért ehhez kérd az ügyvéded segítségét.
Előszerződés kötése (opcionális)Vágólapra másolva
Előszerződésre akkor lehet szükség, ha az adásvételi szerződést még nem tudjátok megkötni. Például, mert hagyatéki eljárás miatt az eladó még nem tulajdonosa a lakásnak.Az előszerződés még nem a végleges adásvételi szerződés, de benne vannak a szerződés főbb feltételei. Az előszerződés mindkettőtöket kötelez arra, hogy később szerződést kössetek, és csak közös megegyezéssel térhettek el tőle. Előszerződéssel nem indul el a tulajdonjog-bejegyzés folyamata. Az előszerződés nem elég a hitelfolyósításhoz és állami támogatást sem vehetsz vele igénybe. Előszerződést csak ügyvéd segítségével köss!
Előleg vagy foglaló átadásaVágólapra másolva
Jogilag sem az előleg, sem a foglaló nem kötelező. Az előleg vagy foglaló fizetéséről és összegéről az eladóval közösen állapodhattok meg.
Lehetőség szerint foglalót vagy előleget az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírásakor adj át, vagy azt követően utald el. Előleget vagy foglalót adhatsz át az adásvételi szerződés aláírása előtt is, de ezt csak vételi ajánlattal vagy előszerződéssel együtt tedd.A foglaló vagy előleg kerüljön ügyvédi letétbe. A foglaló mértéke nincs törvényileg szabályozva, a piaci gyakorlat szerint általában a vételár 10%-a.Ha a szerződés teljesül, az előleg és a foglaló is beleszámít a vételárba.
Mi a különbség az előleg és a foglaló között?Vágólapra másolva
Az előleg és a foglaló közötti legfontosabb különbséget akkor tapasztalod, ha a szerződés meghiúsul. Az előleg mindig visszajár a vevőnek, bárki miatt is hiúsul meg a szerződés.A foglaló nem jár vissza, ha a vevő miatt hiúsul meg a szerződés. Ha a szerződés az eladó miatt hiúsul meg, akkor a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie a vevőnek. Ha se a vevő, se az eladó nem felelős vagy mindketten azok, szintén visszajár a vevőnek a foglaló.
Sikertelen banki hitelfelvétel miatt is elveszítheted a foglalót. Ezt az ügyvéded segíthet megelőzni, ha a szerződésben kitér erre az eshetőségre is, és ezt az eladó is elfogadja.
Energetikai tanúsítvány átvétele és villamos biztonsági felülvizsgálatVágólapra másolva
Az adásvételi szerződés megkötéséhez szükséged lesz a lakás energetikai tanúsítványára és a villamosbiztonsági felülvizsgálat eredményére. Az eladó feladata ezeket megcsináltatni és átadni neked.Energetikai tanúsítványra szükséged lehet ahhoz is, hogy egyes támogatásoknak megfelelj. Hitelügyintézésnél a bank is kéri tőled. A lakás energetikai besorolását az eladónak a lakáshirdetésben fel kell tüntetnie, de online te is ellenőrizheted.
Energetikai besorolás ellenőrzése
Adásvételi szerződés megkötéseVágólapra másolva
Az adásvételi szerződés megkötése előtt ügyvédhez kell fordulnod. Ő készíti el az adásvételi szerződést és nyújtja be a Földhivatalhoz a szükséges dokumentumokat.Ha az eladó nem egyedüli tulajdonosa a lakásnak, vagy olyan társasházi lakást veszel, ahol a társasház alapító okirata tartalmazza, akkor az elővásárlási jogról is rendelkezni kell.
Adásvétel banki hitel eseténVágólapra másolva
Ha hitellel szeretnél lakást venni, akkor az adásvételi szerződésnek a hitelt nyújtó bank feltételeit és rendelkezéseit is tartalmaznia kell. A hitelbírálathoz a bank kérni fogja az adásvételi szerződést.(Ha az adásvételi szerződésedről kiderül, hogy nem megfelelő a bank számára, általában van lehetőség a módosításra. Ez további ügyvédi költségekkel járhat.) A sikeres hitelbírálat után a bank hitelszerződést köt veled. A hitelszerződés megkötése után időpontot foglal neked a közjegyzőhöz, aki felolvassa és hitelesíti a hitelszerződést. A közjegyző díját neked kell fizetned, és függ az ingatlan értékétől. A közjegyzői hitelesítés személyesen történik és akár 1-2 órát is igénybe vehet.
Ügyvédi letétVágólapra másolva
Ha előleget vagy foglalót adsz át, illetve a vételárat részletekben fizeted, ügyvédi letétre lehet szükség.A szerződéskötéskor az ügyvéd letétbe helyezi az eladó tulajdonjog-bejegyzési engedélyét. Az engedélyt csak akkor nyújtja be a Földhivatalba, ha már a teljes vételárat kifizetted. Ez biztosítja, hogy az eladó és te is védve vagytok.Kérheted a Földhivatalt, hogy SMS-ben tájékoztasson, amikor az engedély benyújtása megtörtént.
Tulajdonjog bejegyzéseVágólapra másolva
A tulajdonjog-bejegyzés folyamatáért az ügyvéded felel. Az adásvételi szerződés megkötése után 30 napon belül kell benyújtania a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet a Földhivatalhoz. Az ügyintézőknek 60 napjuk van ezt elbírálni. A tulajdonjog-bejegyzés díja 10 600 Ft. Kérhetsz gyorsabb, soron kívüli eljárást 16 000 Ft-ért.Ha a folyamat sikeresen lezajlott, a tulajdonjog bejegyzéséről a Földhivatal az ügyvédedet fogja értesíteni. Innentől a tulajdoni lapon már te vagy tulajdonosként feltüntetve.Ha jelzálogot vagy végrehajtási jogot kell törölni az ingatlan tulajdoni lapjáról, az az eladó kötelessége.
Vásárlás utáni teendőkről bővebben
További információkVágólapra másolva
Vonatkozó jogszabályokIngatlanközvetítés
1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról (Lakástörvény)
499/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet a társasházkezelő, az ingatlankezelő, az ingatlanközvetítő, valamint az ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítő szolgáltatói tevékenység üzletszerűen történő végzésének feltételeiről és a nyilvántartásba vétel részletes szabályairól
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.)
2024. évi LXXXII. törvény a közhitelességről és a közhiteles nyilvántartások egységes vezetéséről
Pénzügyi szolgáltatás, hitel
2013. évi CCXXXVII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (Hpt.)
2011. évi CXXII. törvény a központi hitelinformációs rendszerről (KHR tv.)
2009. évi CLXII. törvény a fogyasztónak nyújtott hitelről (Fhtv.)
3/2016. (I. 7.) NGM rendelet a jelzáloghitelre vonatkozó tájékoztatás szabályairól (Jtszer.)
462/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet a jelzáloghitel nyújtásával, közvetítéssel kapcsolatos eljárásra, a hiteltanácsadásra és a foglalkoztatottak szakmai ismereteire vonatkozó szabályokról
32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról
83/2010. (III. 25.) Korm. rendelet a teljes hiteldíj mutató meghatározásáról, számításáról és közzétételéről (THM rendelet)
2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről (Ptk.)
Állami támogatások, CSOK, Babaváró támogatás
134/2009. (VI. 23.) Korm. rendelet a fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról
341/2011. (XII. 29.) Korm. rendelet az otthonteremtési kamattámogatásról
518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet a családok otthonteremtését támogató kedvezményes CSOK Plusz hitelprogramról
44/2019. (III. 12.) Korm. rendelet a babaváró támogatásról (Babaváró r.)
17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet a használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről (CSOK r. használt)
16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet az új lakások építéséhez, vásárlásához kapcsolódó lakáscélú támogatásról (CSOK r. új)
372/2024. (XI. 29.) Korm. rendelet a munkáshitel részletszabályairól
Felettes szerv és jogorvoslatE-hiteles tulajdonilap-másolat lekéréseFelettes szerv: Bíróság (polgári peres eljárásban) További információTulajdonjog bejegyzése (bejegyzés elutasítása vagy hibás bejegyzés esetén)Felettes szerv: Bíróság (közigazgatási peres eljárásban) További információTulajdonjog bejegyzése (késedelmes bejegyzés esetén)Felettes szerv: Bíróság (közigazgatási peres eljárásban vagy polgári peres eljárásban) További információ